“一个亿” 在王健林当年的语境里不过是个轻描淡写的 “小目标”，今天它在上海的地产市场中尤其具象化——一套风貌别墅的价格。

　　2024年上海成交138套亿级新房，今年一季度5000万+新房就卖了238套，这就意味着有300个富豪买了顶级豪宅。

　　拿一块核心地段的土地的成本越来越高。正如今年上半年，上海土地市场尤为引人注目，虹口瑞虹新城地块经过184轮竞价，金茂和新加坡庆隆联合体以89.64亿元拿下，成交楼板价高达11.74万/平米。6月的杨浦滨江地块争夺中楼板价也突破9.55万/平米。而在即将到来的7月第六批次供地中，徐汇区一宗宅地起始楼面价更是超过16万/平米，这意味着该项目入市时，上海核心区域的新房价格可能被推高至“30+万/平米”，这一数字着实令人咋舌！

　　尤其值得一提的是，即将出让的这宗位于徐汇区、起始楼面价超16万元/平方米的地块，恰好位于衡复风貌区内，这意味着未来这里将诞生一个超级风貌别墅项目。

　　风貌别墅，一个上海特有的产品类型，常常以动辄一个亿的价格刷新人们对它的认知。今年，这类项目的成交量达到了历史高峰。比如位于虹口北外滩的虹口弘安里，其建面约500-760㎡，实际使用面积约960-1600㎡，总价约1.2亿-2.43亿，48套房源去化超40套，这意味着买家们为这个项目贡献了至少40亿元的资金——要知道，许多企业的年营业收入都难以企及这一数额。

　　初看风貌别墅项目，会觉得大家长得差不多。有着好看的外墙、狭窄的弄堂，高高的院落、上下5层楼等等。

　　土地出让中基本会标明规划建筑要求：地块若位于规划肌理保护范围内，必须保留老弄堂“总弄-支弄”格局，主弄宽 4-6米、支弄 3-4 米，檐口高度限在12米内，容积率卡在1.2-1.4，也就意味着风貌在建筑形态上是窄街道的老弄堂格局，地上只有2-3层楼，DB视讯·(中国区)官方网站以原拆原建的老上海别墅的形式存在。

　　一般会完整保留老上海特有的石库门建筑特色，采用红砖、青砖、水刷石、鹅卵石等老上海别墅传统外立面建材，在项目的建筑过程中一般会实施“原拆原建”的砖材利用，涉及非遗工艺时须由资深匠人进行技艺还原，确保延续老上海的建筑文脉，又还原历史风貌的真实性。

　　其中，老虎窗作为上海老别墅的典型标志，这种独特的屋顶凸窗设计不仅具有采光通风功能，更是海派建筑美学的典型代表。在风貌别墅的建造过程中，工匠们会严格遵循传统工艺，按照原始结构比例在屋顶处保留这种老虎窗的设计，并常常复原门窗套的精美雕花，常见的有花卉、动物及几何纹样等，并选用与原建筑门窗匹配的木材或石材材质相搭配。

　　推开海玥黄浦源那扇复刻的石库门，你会突然明白什么是形神兼备的更新。

　　开发商像考古学家般对待这里的每一块砖， 80万块带着包浆的红砖、10万块泛着青苔的旧青砖，都是设计团队人工逐块抢救回来的历史标本。

　　让人印象最深刻的是铜质门环、石狮水池大门的设计，复刻了民国时期经典的中西合璧庭院景观，恍若置身《情深深雨蒙蒙》中依萍爸爸的司令府，而那也正是依萍冒雨回司令府的名场面。

　　海玥黄浦源220-240㎡户型中，实际使用面积可达400㎡以上，上下共有5层空间。一层层高达3.6米，二、三层为3.4米，地下室更是拥有5.5米的挑高空间，当你站在夹层空间，难免衍生出一种“俯视众生”的自豪感，手拿红酒摇晃，对着女主人说，看“这是我给你打下的江山”。

　　而330-550㎡的大户型中，主卧套房面积逾100㎡，让人为之惊叹。整层空间围绕主卧展开布局，配备宽敞衣帽间、采光良好的阳光书房、宽阔的梳妆台，并直通空中露台，谁又不想做这家的女主人呢？

　　不同于外观所呈现的传统风貌别墅印象，步入室内，仿佛进入另一重世界——八个字足以概括：“灯红酒绿，极尽奢华”。

　　这里竟然打造了会所，配备泳池、健身房等高端设施，由于风貌别墅公共空间的稀缺性，这在风貌别墅中极为罕见。

　　更令人惊艳的是其室内设计，由全球知名设计大师傅厚民（André Fu）亲自操刀，作为国际一线设计师，他的作品一向以审美考究、细节精致著称。（这里需要特别说明的是，基本上所有的风貌别墅都是毛坯交付的，因为“富豪们”有着自己的喜好，华润·士林润园真的下了血本呀！）

　　在整体风格上，士林润园摒弃了传统“爱马仕橙”式的张扬奢华，采用一种“隐奢”的设计感受。目之所及，是典雅清新的绿色与低调柔和的黄色交织而成的空间氛围。看似温润，实则处处暗藏奢华：主卧卫生间通铺奢石，价值不菲的艺术吊灯与装饰品巧妙点缀，将“低调中的尊贵”演绎得淋漓尽致。

　　光这么说，肯定有人要抬杠了：“就这？佘山大别野不香吗？我还能在家打高尔夫、游泳池里游个泳呢。

　　风貌别墅的地段基本上都位于上海的核心内环内，它们所处的位置，是100年内都无法复制的城市核心资产。

　　从买家画像来看，当下购买这类项目的主力人群一般有两类：一类是85后至90后的年轻新贵，另一类则是为子女置办资产的家庭。这类年轻化人群，他们不是不爱佘山的大房子，而是更适应“繁华的都市生活”，这是佘山别墅无法比拟、无法满足的。

　　想象一下，如果你住在海玥黄浦源，下楼走几步就是苏州河畔，河水静静流淌，偶尔有游船缓缓驶过，泛起细碎涟漪。白天漫步街头，走进承载上海记忆的东斯文里老弄堂，感受历史与当下的交汇，陇西里公馆（1919年建）平移64米重生，新余里公馆（1914年建）也向未来迈出了30米，唤醒了老上海人心中那份独有的情怀。入夜后，坐在街角咖啡店或宝藏小酒馆里，一杯咖啡、一块蛋糕，时光正好，生活刚刚好。

　　晨跑归来，直奔豫园九曲桥边的老字号，来一口茶香氤氲的蟹粉小笼，仿佛走进了《繁花》里的上海。黄昏时分，在文庙旧书市淘一本民国画报，一不小心就翻开了一页旧时光。

　　即便你是新上海人，对这些文化符号尚未深刻感知，选择保利外滩序同样不失格调。这里位于杨浦滨江内环CAZ核心区，步行5分钟即可抵达黄浦江畔吹风望景。站在顶层露台远眺，陆家嘴“三件套”尽收眼底，都市天际线就在脚下。不需要读懂老上海的历史，也能享受现代都市生活的精致与仪式感。

　　历史，是风貌别墅最独特的标签。那些曾被历史名人驻足的宅邸，每一块砖瓦都承载着过往，每一寸空间都镌刻着故事。它们不仅塑造了建筑的灵魂，也赋予居住者一份难以替代的身份。

　　以华润·士林润园为例，这里的土地文脉可追溯至730年前。清代进士张鹗翼曾在此营建家族宅院，如今他的界石被巧妙地融入社区景观，化作墙角雕塑，延续一段尘封的家族记忆。明代书画大家董其昌的“拄颊山房”亦曾落笔于此，社区园林特别复刻了他笔下的山水意境，让新居者在诗意栖居中，永远记着他的文采。

　　而在海玥黄浦源的老弄堂中，也藏着许多传奇人物的名字、事迹：新余里曾是中国水泥工业先驱姚锡舟的故居，陇西里是富商李氏家族的聚居地，承德坊则走出了与齐白石并称“北齐南邓”的艺坛巨匠邓散木。

　　若不是这些老宅得以“风貌别墅”的形式存在，百年之后，又有谁会记得他们曾在这里生活、创作、留下时代的印记？

　　对风貌别墅的业主而言，这不仅是一次置业，更是一场跨越时空的投资。他们购置的，不只是一个家，而是一块承载历史底蕴的城市核心地块，是一个兼具文化价值与资产属性的核心资产。也许在未来的某一天，当后人翻阅城市的发展史册时，这些房主的名字，也会被作为新时代的代表人物娓娓道来。

　　当下市场的认知已然清晰：外环以外的住宅，更像是“快消品”，随着时间推移逐渐折旧。而核心区的核心资产，尤其是风貌别墅，则是不可再生的文化藏品，历史越厚重，价值越恒久。

　　对于普通人来说，那是一个遥不可及的天文数字。但对于那些渴望将上海的城市肌理与人文记忆纳入私域的收藏家而言，或许只是入手了一张永不褪色的城市核心入场券。

　　要知道，在邓散木曾驻足的弄堂中漫步，在董其昌笔下的山水意境中品茗，这种沉浸式的历史体验，早已超越了物质的价值范畴，成为一种精神文化归属和身份象征。而对于全球资本而言，这些屹立于上海顶级地段的豪宅项目，早已不再是单纯的地产产品，而是争相锚定的硬通货。它们不仅拥有稀缺地段带来的资产保值能力，更因深厚的文化底蕴而具备难以复制的独特价值。

　　正因如此，越来越多的五十亿、百亿富豪将目光投向上海，投向这场关于核心资产风貌别墅的“收藏竞赛”。他们要的，不仅是资产的传承，更是身份的铭刻，和未来在历史长河中占有一席之地的可能。

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